Unsere Beratungsleistungen im Mietrecht

Wussten Sie, dass laut einer Umfrage im November 2019 immerhin 47,5 % der Mieter mit ihren Vermietern sehr zufrieden bzw. 27,8 % eher zufrieden waren? Das sind 75,3 % der Mieter!

 

Gar nicht zufrieden waren nur 2,8 %, das sind die problematischen Fälle, und 8,1 % waren weniger zufrieden, da gibt es offdenbar noch Vebesserungsbedarf, der Rest von 13,8 % war unentschieden. (Quelle: Civey i.A. von Haus & Grund Deutschland 2018).

 

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Beratung mit Erfahrung

Wir lieben die Beratung von Vermietern seit mehr als 20 Jahren im Rahmen der Beratung für den Haus- und Grundbesitzerverein Ammersee West e.V.

 

Zu unseren Beratungsleistungen gehören neben der rein rechtlichen Beratung im laufenden Mietverhältnis auch spezielle Dienste im Rahmen der Wohnungsabnahme bei Mietende oder die Prozessführung.

 

Wenn Sie wie oben eine Wohnung oder Haus vermieten wollen, solten Sie sich vorher über Folgendes Gedanken machen:

 

1. Vorbereitung

Ist der Zustand der Wohnung vermietungsgerecht und sind Mängel abgearbeitet?

Wie gut und aussgekräftig sind die vorliegenden Fotos?
Welche marktübliche Miethöhe haben Sie sich vorgestellt bzw. wissen Sie, ob am Ort der zu vermietenden Einheit die Mietpreisbremse gilt?
Welchen (gültigen) Energieausweis haben Sie vorliegen?

      

2. Mieter

Wie sieht Ihr Wunschmieter aus?
Wer hilft bei der Anzeigengestaltung um diesen Wunschmieter zu erreichen?

Wissen Sie welche Fragen Sie Ihren Mietintersseneten stellen dürfen?

Welche Unterlagen wollen Sie sehen und verwenden Sie einen Selbstauskunftsbogen?
 

3. Mieterauswahl
Welchem der Mietinteressenten würden Sie Ihr Eigentum und warum ohne Weiteres anvertrauen?

Wissen Sie, wie Sie vor Mietvertragsschluss die Bonität des Wunschmieters prüfen können?

 

4. Mietvertrag
Welchen Mietvertragsformular nutzen Sie, ist dieses auch rechtssicher?
Ist bei Ihrem Formularmietvertrag ein Haftungsausschluss für anfängliche Mietmängel enthalten?
Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertragsformular rechtswirksam?
Wie hoch ist die zulässige Mietkaution?
Weclhe der nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB umzulegenden Betriebs-/Nebenkosten haben Sie wie beziffert?
Ist die Schönheitsreparaturenklausel wirksam?
Sind die Klauseln zur Staffel-/Indexmiete rechtssicher?
 

5. Wohnungsübergabe
Haben Sie einen von allen Mietern unterschriebenen Mietvertrag vor der Schlüsselübergabe erhalten?

Haben Sie mit dem Vormieter und dem Neumieter jeweils ein Wohnungsübernahmeprotokoll erstellt?

 

Gewerbemiete

Wir beraten nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch bei der Vermietung von Gewerberäumen, Pachtvertragsgestaltung und Mobilienmiete.

 

Für den Mieter und den Vermieter ist der Abschluss eines dem potentiellen Geschäft entsprechenden Gewerbemietvertrages die wesentliche Geschäftsgrundlage zum Aufbau eines Standortes und wesentlicher Gesichtspunkt neben der Sicherung der kontinuierlichen Mietzahlung über die Laufzeit.

 

Neben der genauen Bezeichnung der Mietvertragsparteien (Einzelkaufleute schließen gewöhnlich unter der Firma bzw. dem Handelsnamen den Mietvertrag, um deutlich und klar herauszustellen, dass das Mietverhältnis zu dem Handelsgewerbe gehört. Wichtig ist die genaue Bezeichnung der vermieteten Räume ist wichtig. Wir empfehlen die genaue Vermessung der Gebäude und Mieträume (z.B. DIN 277)., sofern nicht ohnehin das gesamte Grundstück vermietet ist. Evtrl. helfen auch farbige Skizzen späteren Streit zu vermeiden. 


Ändert sich im Laufe des Mietverhältnisses der Betrieb des Mieters oder will der Vermieter weitere Betriebe ansiedeln, die potenmtiell in Konkurrenz zum Erstmieter stehen, ist zu prüfen, ob dieser mit dem vorher mietvertraglich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache übereinstimmt und die Neuansiedelung evtl. dem Vermieter untersagt ist, weil dieser dem Erstmieter keine Konkurrenz machen darf.

 

Soll beispielsweise eine Gaststätte eingerichtet werden, muss der Mieter eine Gaststättenerlaubnis vorweisen können, die nur unter bestimmten Voraussetzungen (Erfüllung der baurechtlichen, feuerpolizeilichen, lebensmittel- und hygienerechtlichen Anforderungen nebst Einhaltung der Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen sowie der Vorlage des Nachweises über die bei der IHK absolvierte Unterrichtung) erteilt wird. Durch Vereinbarung z.B. einer aufschiebenden Bedingung kann erreicht werden, dass der Gewerbemietvertrag erst wirksam wird, wenn diese Erlaubnisse vorgelegt werden können.


Besondere Vorsicht ist geboten bei sog. Freizeichnungsklauseln: Zwar ist derGewerbemieter gehalkten die mit der Gewerbetätigkeit erforderlichen behördlichen Erlaubnisse und Genehmigungen einzuholen. In Gewerbemietverträgen, die für eine Vielzahl von Fällen verwendet werden sollen (sog. “Allgemeine Geschäftsbedingungen”), kann sich der Vermieter jedoch nicht in jedem Fall davon freizeichnen, dass die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen, und dem Mieter alle daraus folgenden Auflagen auf seine Kosten aufbürden. Eine derartige Klausel kann unangemessen und daher unwirksam sein. Insbesondere aber liegt in der Formulierung des vertragsgemäßen Gebrauchs eine Zusicherung des Vermieters, dass die Räume zu diesem Zweck auch geeignet sind. Wird also "zum Betrieb einer Gastwstätte" vermietet, sichert der Vermieter die Eignung der Räume zu diesem Zweck - zumindest zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - zu.

 

Die Höhe der Gewerbemiete ist an keine Vorgaben gebunden. Es gibt weder eine Mietpreisbindung wie bei der Wohnraummiete noch kann unter Berufung auf Ortsüblichkeit eine Begrenzung erreicht werden.

 

Im Gewerberaummietvertrag klargestellt werden sollte evtl., dass die vereinbarte Miete eine Nettomiete ist und die Umsatzsteuer "on top" kommt, denn Mieteinkünfte sind gemäß § 4 Ziff. 12 UStG  grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann nach § 9 UStG unter bestimmten Voraussetzungen aber seine Mieteinkünfte umsatzsteuerpflichtig behandeln lassen. Er kann aber nur dann vom Mieter zusätzlich zur Miete den Umsatzsteuerbetrag fordern, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde.

 

Auch bei den Nebenkosten herrscht weitgehend Freiheit der Gestaltung. Ledigklich die Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sind anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen, selbst wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung, die diese Regelung enthält, gehen in einem solchen Fall rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Auch bei der Belieferung mit Fernwärme ist grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen.

 

Als Regelungen zur Mieterhöhung sind Staffelmiete ebenso wie Preisgleitklauseln nach dem Preisklauselgesetz üblich. Als Mietsicherheit können Barkautionen oder Mietbürgschaften in Betracht kommen.

 

Für Mietmängel gilt, dass der Mieter den Vermieter ertst einmal aufzufordern hat die Mängel zu beseitigen und erst wenn der Vermieter in Verzug kommt, ist er zur Selbstabhilfe berechtigt oder kann auch alternativ den Mietvertrag kündigen, wenn der Vermieter die Mietsache nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt, wieder entzieht oder Mängel nicht  innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt.

 

Unabhängig davon kann auch die Miet gemindert werden, hierfür muss ein nicht nur unerheblicher Mangel vorliegen, über den der Vermieter unverzüglich informiert wird. Vor der Minderung steht aber unbedingtz eine anwaltliche Beratung, weil gerade zur Höhe der Mietminderung umfangreiche Rechtsprechung existiert! Vorsicht im Minderungsfall ist auch aus dem Grund geboten, weil dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache des Mangels mindert. Das Minderungsrecht kann von den Parteien mietvertraglich ausgeschlossen werden. In dem Fall kann der Mieter den Mietzins nicht mehr einseitig mindern, auch wenn nach seiner Auffassung ein Mangel vorliegt. Dies wird in der Regel dazu führen, dass der Vermieter sich mit der Mangelbeseitigung Zeit lassen wird, da der Mieter die Mietminderung zunächst vor Gericht einklagen muss.

 

Der Mieter kann unabhängig von seinem Minderungsrecht unter Umständen auch einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gegen den Vermieter haben. Dieser umfasst neben den unmittelbaren Mangelschäden auch "Begleitschäden" (z. B. entgangenen Gewinn, Investitionsaufwand, Umzugs- und Prozesskosten oder gegebenenfalls auf dem Mangel beruhende Krankheitskosten für Arbeitnehmer).

 


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