Mietrecht - Prozessführung

Wussten Sie, dass die Zahl der deutschen Haushalte im Jahr 2017 41.378.000 betrug und 53,5 % aller Wohnungen in Deutschland Mietwohnungen sind, von denen wiederum 80,6 % in privater Hand gehalten werden?

 

Trotzdem sind Lust (und Frust) am Rechtsstreit ungebrochen:

 

"Im Streit um Mieterhöhungen treffen sich Mieter und Vermieter immer häufiger vor Gericht. Mehr als jedes fünfte Mietrechtsverfahren dreht sich inzwischen um die Höhe der Miete; sie ist damit nach Vertragsverletzungen zum zweithäufigsten Streitgrund geworden. Das geht aus einer Statistik des Deutschen Mieterbunds für 2018 hervor, die auf Zahlen des Statistischen Bundesamts beruht.

 

Drastisch angestiegen sind demnach Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Mieterhöhungen unter Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Mit einem Anteil von 21,3 Prozent verdrängte der Streitgrund das Thema Betriebskosten auf Rang drei. Nur Vertragsverletzungen beschäftigten die Gerichte noch häufiger. 2017 hatten sich noch 16,6 Prozent der Verfahren um Mieterhöhungen gedreht.

 

Seit Jahren wird zudem immer häufiger über Eigenbedarfskündigungen prozessiert, dem häufigsten Vermieterkündigungsgrund."

 

Quelle: Redaktionsnetzwerk Deutschland

 

Prozessführung- ein notwendiges Übel?

Niemand führt gerne einen Rechtsstreit, denn auf hoher See und vor Gericht ist man oft im Ungewissen. Manchmal ist aber leider schon unklar, wer eigentlich der Vertragspartner ist:

 

Mehrere Beteiligte

 

Schließen nämlich auf der Vermieter- oder Mieterseite nicht nur ein, sondern mehrere Personen einen Mietvertrag ab, so sind sie regelmäßig als Mitglieder einer GbR verbunden (ständige Rechtsprechung, so schon KG, Beschluss v. 30.3.1992, 2 W 1331/92, WuM 1992, 323; OLG München, Urteil v. 14.1.1994, 21 U 4806/93, ZMR 1994, 216 für die nichteheliche Lebensgemeinschaft).

 

Für Streitigkeiten, die das Mietverhältnis als Ganzes betreffen (z. B. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung), besteht dann eine notwendige Streitgenossenschaft, so dass bei Personenmehrheit auf der Mieter- oder der Vermieterseite der Rechtsstreit von allen gegen alle Vertragsparteien geführt werden muss (hierzu bereits OLG Celle, Urteil v. 12.1.1994, 2 U 14/93, WuM 1995, 193).

 

Haben jedoch die Gründungsgesellschafter einer GmbH nach notarieller Beurkundung des Gesellschaftsvertrags den Mietvertrag im Namen der – noch nicht eingetragenen – GmbH geschlossen, so kann nach Eintragung die GmbH die Rechte aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend machen (OLG München, Urteil v. 7.6.1991, 21 U 4248/90, ZMR 1997, 458 [459] = NJWE-MietR 1998, 202).

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar parteifähig, jedoch ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht prozessführungsbefugt, um Ansprüche aus dem Miteigentum geltend zu machen (BGH, Urteil v. 26.1.2007, V ZR 175/06, GE 2007, 1481). Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann die Eigentümergemeinschaft die auf die mangelfreie Herstellung gerichteten Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum im eigenen Namen geltend machen, wenn sie hierzu durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer ermächtigt ist. Bei Mängeln am Sondereigentum bedarf es einer Ermächtigung durch den jeweiligen Sondereigentümer (BGH, Urteil v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007, 1952).

 

Die Prozessführungsbefugnis des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, Ansprüche der Wohnungseigentümergesellschaft im eigenen Namen geltend zu machen, kann nicht mehr aus seiner Rechtsstellung nach dem WEG hergeleitet werden (BGH, Urteil v. 28.1.2011, V ZR 145/10, NJW 2011, 1361; Prütting/Gehrlein, § 50 ZP0 Rn. 44). Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht berechtigt, Ansprüche aus der Verwaltung einer Eigentumswohnung im eigenen Namen geltend zu machen (AG Neuss, Urteil v. 23.12.1988, 36 C 524/88, NJW-RR 1989, 269 = WuM 1989, 88). Davon zu unterscheiden ist die Geltendmachung von Ansprüchen durch den Hausverwalter im Namen des Vertretenen, die für zulässig gehalten wird (KG, Beschluss v. 10.10.2002, 5 W 289/02, GE 2003, 525; a. A. OLG Koblenz, NJW-RR 2000, 534, 535; OLG Karlsruhe, AnwBl. 1990, 105).

 

Kündigung

 

Regelrecht unheimlich kann es dem unbedarften Vermieter werden, wenn er versucht eine Kündigung durchzusetzen, z.B. weil er die vermietete Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt.

 

Das materielle Wohnraummietrecht ist immer auch Mieterschutzrecht und daher muss die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses anders vorbereitet werden, als die Kündigung beispielsweise einer Garage. 

 

Geregelt ist die Kündigung eines Mietverhältnisses (das nicht notwendig ein Wohnraummietverhältnis sein muss) in §§ 542 ff. BGB. Wesentlich zu unterscheiden sind dabei allgemeine Mietverhältnisse, denen auch das Gewerberaummietrecht zuzuordnen ist, und Wohnraummietverhältnisse. Wir können angesichts der Vielzahl denkbarer Fallgestaltungen hier nur einen kurzen Einstieg vermitteln. Der anwaltliche Rat wird immer auch darüber hinausgehende Tipps geben und Fallstricke aufzeigen:

  • Handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, so ist diese nur zulässig bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit, Mietverhältnisse auf feste Zeit sind nur außerordentlich kündbar.
  • Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB, wobei zwischen Wohnraummietverhältnissen und anderen Mietverhältnissen zu unterscheiden ist, denn nur bei Ersteren verlängern sich die Kündigungsfristen (3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung um jeweils weitere drei Monate.
  • Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, so kann er dies grundsätzlich auch ohne besonderen Grund tun, § 542 I BGB, es sei denn, es handelt sich um die Vermietung von Wohnraum, §§ 573, 573a BGB. Genauso gilt dies für die Kündigung des Mieters, dieser kann ein Mietverhältnis auch ohne besonderen Grund ordentlich kündigen, § 542 I BGB, wobei dies aber anders als beim Vermieter auch beim Wohnraummietverhältnis gilt.
  • Von der ordentlichen Kündigung zu unterscheiden ist die außerordentliche KündigungErfolgt diese fristlos durch den Vermieter, so ist dabei insbesondere an den Zahlungsverzug des Mieters zu denken, § 543 I, II Nr. 2, 3 BGB. Aber auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter, § 569 II BGB, kann die fristlose, außerordentliche Kündigung begründen.
  • Erfolgt die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter, so ist ein häufiger Grund die nicht erfolgte Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter, § 543 I, II Nr. 1 BGB, denn die Gebrauchsüberlassung beinhaltet eine solche ohne wesentliche Mängel, insbesondere wenn ein vermieter Laden mehr als 10 % unter der angegebenen Mietfläche  liegt oder auch ein Rechtsmangel, weil die als Gaststätte vermieteten Flächen hierfür gar nicht geeignet sind, kann der Mieter außerordentlich kündigen. Grund einer außerordentlichen Mieterkündigung kann aber auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter sein, § 569 I, II BGB.
  • Ein befristetes Sonderkündigungsrecht eröffnet sich dem Vermieter zum Beispiel bei Tod des Mieters, § 580 BGB, während die Verweigerung der Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, § 540 I 2 BGB, den Mieter zur außerordentlichen Kündigung, allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Frist berechtigen kann, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, wie z.B. die Untervermietung zu gewerblichen Zwecken, wenn z.B. die Mieträume überbeansprucht werden. Handelt es sich um Wohnraum, gilt § 553 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an Dritte nachweisen kann wie z.B. den beruflich bedingten Aufenthalt im Ausland und damit verbundene Notwendigkeit, die Wohnung zeitweise an einen Untermieter zu überlassen..

 

Besonderheiten bei der Mietprozessführung

Kommen dann noch prozessuale Besonderheiten - mancher mag diese als Spitzfindigkeiten empfinden - dazu, kann es zum Prozessverlust kommen, auch wenn sich der Kläger im Recht wähnte. Manchmal scheint es gar, dass der Gutachter dem Richter wesentliche Teile des Urteils schreibt, aber gelegentlich sind sich Richter und Gutachter auch nicht einmal einig, was denn nun gelten soll.

 

Erläutert sei dieses am Beispiel eines eigentlich anhand dreier ortsüblicher Vergleichsmieten rechtlich zunächst ordnungsgemäß begründeten Mieterhöhungsverlangens des Vermieters, dem der BGH mit Urteil vom 24. April 2019 zum Az. VIII ZR 82/18 sinngemäß wie folgt entgegen trat, nachdem ein umfangreiches und teures gerichtliches Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete erholt worden war:

  1. Bei der ortsüblichen (Einzel-)Vergleichsmiete handelt es nicht zwingend um einen punktgenauen Wert.
  2. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann sich innerhalb einer kleinen Bandbreite bewegen.
  3. Bei einer großen Marktstreuung der gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen, kann nicht ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite zu Grunde gelegt werden.
  4. Eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzlichen Merkmalen gem. § 558 Abs. 2 BGB. Es erscheint nicht sachgerecht, eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen.
  5. In diesem Fall obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln.
  6. Dabei kann sowohl auf den arithmetischen Durchschnittswert abgestellt werden wie auch auf den Modalwert.

Mit anderen Worten wird die ortsübliche Vergleichsmiete dann vom Sachverständigen nach mehrjähriger Prozessdauer und entsprechend hohen Kosten, die die potentiell erzielte Mieterhöhung mehr als aufgefressen haben, in einer gewissen Streubreite taxiert und kann dann eigentlich nur noch vom Tatrichter endgültig festgelegt werden. 

 

Dieser Vermieter wird es jedenfalls künftig tunlichst unterlassen, wenn er nicht objektbezogen rechtsschutzversichert ist, den gut beratenen Mieter weiter mit Mieterhöhungsverlangen zu behelligen, weil auch künftig in dem näheren Umfeld der Wohnung wohl mit entsprechender Streuung zu rechnen sein dürfte und daher der Vermieter sich zur Frage des Mieterhöhungsverlangens eher auf ein außergerichtliches Gutachten stützen müsste, als auf die ihm bekannten Vergleichsmieten.

 

Eine kalkulierbare Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei größerer Marktstreuung hat daher als unwirtschaftlich entweder ganz zu unterbleiben oder wäre nur noch in einem mittleren Bereich mit entsprechendem prozessualem Restrisiko durchführbar.

 

So viel zum Therma § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wobei der erfahrene Anwalt derartige Rechtsprechung zu kennen hat und in die Beratung miteinfließen lässt.

 

 


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