Vertragsgestaltung im Mietrecht

 

Tipp 1: Einzug von Mietern erst nach unterschriebenem Mietvertrag


Eigentlich ganz banal: Mieter und Vermieter sind sich sympathisch, über die Rahmenbedingungen ist man sich schnell einig. Wenn Sie als Vermieter aber vor Einzug des Mieters keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen haben, kann es bei Mietstreitigkeiten schnell unerfreulich werden, denn dann gelten die mieterfreundlichen Vorschriften des BGB. Der Vermieter trägt dann regelmäßig die Lasten der Sache, wenn er sie nicht auf den Mieter überwälzt hat, schließlich bekommt er die Miete zur Kostendeckung. Das bedeutet z.B. dass der Mieter keine Nebenkosten und Schönheitsreparaturen zahlen muss.

 

Ein Mietverhältnis ist ein Vermieter schon eingegangen, wenn er dem Mieter die Wohnung überlassen hat und dieser Miete zahlt. Wird ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen, sind die vereinbarten Regelungen zwar für beide Parteien bindend, aber es gibt keine Beweise für die Absprachen. Im Zweifelsfall gilt der Mietvertrag als abgeschlossen und Mietern kann frühestens zum Ende des ersten Jahres gekündigt werden.

 

Es gilt daher unser Tipp: Einzug erst nach Unterschrift unter den Mietvertrag. So sind die wichtigen Fragen wie Renovierung, Kaution und Nebenkosten schriftlich festgehalten. Bei allen Mietverträgen, die für mehr als ein Jahr gelten, ist ohnehin die Schriftform vorgeschrieben.

 

TIPP 2: Vorsicht bei alten Formularmietverträgen


Auch wenn Formularmietverträge gerade für unerfahrene Vermieter praktisch erscheinen, gibt es bei Unwissenheit einen entscheidenden Nachteil: viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Das kann teuer werden.

 

Speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen mit festen Vorgaben zu einzuhaltenden Reparaturzeiträumen (z.B. Bad alle 3 Jahre, Küche alle 5 Jahre und alle übrigen Räume alle 7 Jahre, ohne dass auf die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen Rücksicht genommen wurde) sind vom Bundesgerichtshof für nichtig erklärt worden.

 

Folge: Es gilt das Gesetz, und danach trägt der Vermieter die Lasten und damit auch die Schönheitsreparaturen. 

 

Es gilt daher unser Tipp: Pürfen Sie alle drei späetstens fünf Jahre, ob Ihre Mietverträge noch den heutigen Standrds genügen. Die Prüfung kostet ein maximal 2 Stuidnen für den Anwalt und ist allemal billiger als alle paar Jahre eine komplette Wohnungsrenovierung bezahlen zu müssen.

 

Tipp 3: "Do´s and Dont´s" im Mietvertrag

 

Haustierhaltung sollte, muss aber nicht erwähnt werden.
Achtung: Nach einem Urteil des BGH darf sie nicht mehr generell ausgeschlossen werden, muss also in jedem Fall individualisiert werden.

 

Kaution sollte auch der Höhe nach im Mietvertrag verankert sein.

Achtung: Erlaubt sind maximal drei Kaltmieten. Ausnahme: Will der Mieter seine Wohnung behindertengerecht ausbauen, kann der Vermieter für die späteren Rückbaukosten eine zusätzliche Sicherheit verlangen.

 
Selbstauskunft des Mieters sollte getrennt vom Mietvertrag aufbewahrt 
und nicht direkt in den Mietvertrag aufgenommen werden, zulässig wäre u.E. es aber, diese als Anlage dem Mietvertrag beizufügen. Zulässig sind nur Fragen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, nur diese müssen auch wahrheitsgemäß beantwortet werden. Das sind alle Fragen, mit denen abgeklärt werden soll, ob der Mietinteressent die zukünftige Wohnung bezahlen kann, also Fragen nach dem Einkommen und nach dem Arbeitsplatz. Fragen, wie zum Beispiel, ob Kinder geplant sind, ob die Ehefrau schwanger ist, ob der Ehepartner Ausländer ist, ob Vorstrafen vorliegen, wie man sich die ideale Wohnungseinrichtung vorstellt usw., kann der Mieter beantworten, wie er will. 

 

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und besagt, dass der neue Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist.

 

Schufa-Auskunft gibt Auskunft über die Zahlungsmoral. Vorsicht: Sie darf ausschließlich mit der ausdrücklichen Erlaubnis des Betroffenen eingeholt werden.


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